新地王诞生?下一步房价要涨? 用数据说话 深度解读市区东阳街地块出让

要闻 严瑾漪

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9月28日,恐怕会是今年的金华房地产市场历史上一个具备标杆意义的日子。

今天上午,市区东阳街姜家村约85亩地块公开拍卖,作为今年下半年以来体量最大的商住地块,有外来开发商中梁地产、杭州城建、温州华鸿、金地集团和本地开发商嘉恒房产、新纪元置业、中天房产等多家企业参与竞拍,竞争的激烈程度为近年来罕见,经过300多轮的竞价,才最终落槌。最终,由外地开发商红星房产与本地的房企厚朴置业组成的联合体将该地块收入囊中。

该宗地块成交价为14410元/平方米,总成交价接近8.12亿元,折合每亩成交价约961万元,以最高容积率1.7计算,折合楼面价为8476元/平方米。最终的成交价相比起始价,溢价率达到了101%。

一个对比参考的对象是今年6月份拍出的湖海塘126亩地块,这宗地块当时也是万众瞩目,成交溢价率达到了难得的23%。东阳街新地块土地面积仅有该地块的2/3,但成交总价也同样达到了8.12亿元。湖海塘地块成交楼面价为5227元/平方米,而东阳街新地块为8476元/平方米,仅仅以数据而言,相当于短短3个月,楼面价每平方米涨了3200元以上,涨幅高达60%以上。可以说,土地一级市场的疯狂,远远超过了房价的上涨幅度。而在未来,也将体现在最终的销售房价上。

地块

自从北上深等一线城市和合肥、南京、厦门、苏州等城市房价狂飙,特别是本月杭州楼市进入疯狂状态后,金华房地产业界和广大市民都在猜测,金华房价会不会涨,什么时候涨,从该宗地块拍卖出让后的市场反应来看,金华楼市有可能正在酝酿一轮普遍性的全面涨价,但涨幅大小现在还不能确定。

8476元/平方米的楼面价到底有多高,为什么会这么高,该宗地以后可能会打造什么产品,房价的下一步走势如何,大家一起来深挖一下。

·地价到底有多高·

昨天下午将近1点钟,记者联系金华厚朴置业老总胡炜,带着刚拿下新地块的兴奋,他和红星房产的人员才吃上中饭。“一个上午,手机就已经没电了。”他说,业内的同行、媒体的记者、还有许多朋友,纷纷打电话给他,表示祝贺的同时,都有一个感叹:怎么拍得这么高?

而在金华市民的朋友圈里,各大本地论坛中,“新地王诞生”、“东阳街新地块以后单价至少1.5万元”、“金华房价要涨了”,种种话题也成为关注焦点。

那么,这个地价到底有多高?

总地价排得进市区前十

先来看看总价,从总价上来看,该地块也排得进近年来市区出让地块总价的前十名。历数最近十年来市区成交的高总价地块,有最高的紫金湾的12.8亿元,光明·湖海城市花园的11.96亿元,金报·步阳华府的10.37亿元,滨江·金色蓝庭的10.3亿元,绿城·御园西区的10亿元,绿城·御园东区的9.28亿元,都在市区土地出让史中留下一笔。而东阳街新地块与6月份的湖海塘地块,以8.12亿元左右的总价,能够排到这个总价排行榜的第七位左右。

总价

楼面价那是相当高

纯粹以数字计算,东阳街新地块的楼面价的确已达到金华的顶峰位置。

最近一年多市区拍出的地块中,楼面价较高的项目有5050元/平方米的老南站地块中梁·首府,接近人民东路原铁路司机学校中梁·香堤公馆的楼面价5322元/平方米,以及老农贸地块新纪元·银海湾的5600元/平方米。

在湖海塘板块中,光明·湖海城市花园楼面价为3927元/平方米,滨江·金色蓝庭为6664元/平方米,湖海塘新地块的楼面价5277元/平方米正在它们中间。

把时间线放得更长一些,在上一波金华楼市大幅上涨的2010年的时候,金华也曾经拍出过几宗高楼面价地块。比如市中级人民法院旁边的金华汉晟置业项目,楼面地价达到了7371元/平方米。御江帝景地块曾经是当年的楼面价地王,创下过7133元/平方米的历史记录。印象城地块当年也拍出过1430万元一亩的天价,楼面地价达到7147元/平方米,震惊了浙中楼市。绿城御园的西区和东区,楼面地价一幅超过了5600元/平方米,一幅超过了6000元/平方米,是项目周边区域有史以来的最高价格。

但是,所有的这些价格,都比不上东阳街新地块,即使最高的,也与该地块有着每平方米1000元以上的差距。

楼面价

新地王诞生

那么,东阳街新地块是不是金华有史以来的楼面价地王?

2010年11月,位于金东新区清照路北侧、邮电小区南侧一幅面积为6321平方米的沿江地块,被广天房产以1.4万元/平方米的地价竞得,折合楼面价为1.33万元/平方米,这一成交价创下了有史以来市区商住用地楼面价的记录。这就是现在的广天·江畔美林湾。

但一则这宗地块面积很小,二则地块为1~1.05的容积率,为排屋别墅类高端产品,这样的记录不具备普遍意义,对于市场也没有那么大的影响。

从综合数据和市场影响力来说,东阳街新地块以8476元/平方米的楼面价,当之无愧称得上新地王。

·为什么拍得那么高·

地块各项条件不错

首先该地块处于较为成熟的区块,周边品质大盘云集,学区配套不错,地块本身的条件优越,都成为该地块遇热的先决条件,在拍卖之前,房地产业界就纷纷看好该地。

而该宗地块土地面积约合85亩,在近年来出让的宅地中排到中等以上位置。以起始价7160元/平方米来计算,起始总价为4.03亿元,每亩起始价格为477万元。这样的门槛,对于大多数想拿地的房企来说,并不算高。而以1.7的最高容积率计算,起始楼面价为4212元/平方米,与周边在售楼盘的均价相比空间较大,对开发商极具吸引力。

规划条件

开发商肚子饿信心强

该宗地块的竞争者是今年以来所有地块中最多的,这与去年以来市区投放的上规模宅地很少有关,开发商一直喊“饿”;也与国内一线和热点二线城市地王不断,房价猛涨有关,虽然没有直接传导到金华,但手中有余钱的开发商拿地的信心在增强。

业内人士分析,随着今年上半年几宗关键地块的出让成功,给市场和开发商带来了更充足的信心。一方面是一二线城市房价大涨的大背景,溢出效应不断显现,金华的机会正在到来。

另一方面是金华经过去年和今年半年时间的去库存,供求关系更趋健康。此外,金华最近几个月新建商品房住宅价格环比微涨或持平,也说明市区房价较为稳健。业界对于下半年和明年的市场预期正在转好,更有信心出手拿地。

生活配套即将升级

9月中旬,开发区相关部门发出公告,将在东阳街边、永和苑小区以西地块建造农贸市场,这个位置正对新出让地块,隔着东阳街相望。目前保集蓝郡和周边的悦府江南等小区,包括更远的天龙南国名城、保集半岛等小区,在下午买菜都会跑到这里的南市小区临时菜场,预计农贸市场建成后,将成为周边的农贸产品交易中心,周边的玲珑悦居和金厦花园等小区也将受益。而生活配套升级,想入手该地块的开发商的出手理由,无疑更多了一条。

而从本次拍卖外来的开发商占比过半来看,一方面是外来开发军团看好金华市场,争抢日趋激烈。另一方面,一线城市和强二线城市的地价狂飙,对他们也有挤出效应。

土地一级市场已提前上涨

作为一级市场和房产开发的上游,金华的土地市场其实在之前已经发出信号,提前启动。

还是以今年6月拍出的湖海塘126亩地块为例,去年年底该地块首次公开出让时,起始价为7230元/平方米,但因为报名不足和报价偏低,拍卖和挂牌都没成功。仅隔半年时间,成交地价每平方米上涨了2440元,总价上涨了近2亿元。

该地块的出让,对市区的房价走势起了一定的刺激作用,也将为土地出让树立标杆,为更多开发商出手拿地增加理由。到了本次拍卖,更确定了这一点。

·可能会做什么产品·

开发商联合体中的厚朴置业是本地开发商,其第一个作品,就是同样位于东阳街上的玲珑悦居,该楼盘从今年5月开盘,开盘当天销售近九成,一个多月就进入清盘倒计时,是今年的当红楼盘,一直在市场聚光灯下,在东阳街再拿项目,相当于本土作战。

而外地房企红星房产,就与大家耳熟能详的国内家居业大鳄红星美凯龙同出一源。事实上,红星美凯龙在最近几年来,一直在寻求机会进入金华市场,之前也有过一些风声说将和本地的一些商业地产项目合作,但并未得到证实。而今以红星房产直接合作拿地的形式进入金华市场,也给了人们更多的想象空间。

“红星房产进入,是否意味着东阳街地块将开设家居卖场?”对于业界的疑问,拿地双方仅对外表示,未来业态还在设计中,肯定的是将打造精品。

不过,从业内人士看来,成立于2010年的红星房产,营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发、商业资产管理输出,是国内百强地产企业。

最近几年红星地产一直在商业地产领域“开疆拓土”,目前已布局了17座城市,共计20个商业广场。而东阳街新地块为商业、住宅地块,总可建面积约为9.5万平方米,其中商业部分是否会建成红星房产自持的商业地产,而且主要面向家居方向,还是很有可能的。

当然,一切还要等到规划方案公布的那一天。

·是否成为金华房价上涨的引爆点·

房价上涨已有先兆

其实,金华楼市这两个月,虽然没有杭州市场那么疯狂,但房价上涨已经出现在了部分楼盘,只不过有的是明涨,有的暗涨。有的是小涨,有的大涨。

比如8月份时,保集·湖海塘庄园最后两栋湖景高层开盘,均价一举到了1.3万元/平方米,直接可见湖海塘景观的西边套价格更是高达1.5万元/平方米,引发市场一阵哗然,但热闹的售楼处和一片红的成交数据,说明了买房群体对于这样的新价格体系,已经有了相当的接受程度。

就在前几天,位于金东新城区的紫金湾开启新房源认购,原定的60套房源一抢而空,加推的20套房源也很快售完。据台湾乡林集团方面透露,紫金湾06、07#楼新房源预计于10月再次加推,届时,房价将微上调500元/㎡。

除了这些明涨的楼盘外,最近一个月来,市区一些只剩下不多尾房房源的楼盘,也借着这股风潮上调了售价,而购买者依然比几个月前更加踊跃,再次印证了买涨不买跌的规律和购房者的从众心理。

整体房价已有上升

此外,从权威数据上来看,金华的整体房价也已经有所上涨。

9月19日,国家统计局发布《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。其中,金华8月新建商品住宅房价格环比,一举冲破了7月份不涨不跌原地踏步的态势,上涨0.8%,这也是最近四年来,金华新房价格环比最大一次涨幅,同比涨幅也比上月表现更加好。二手房住宅方面,环比涨幅从7月份的0.2%上涨到0.6%,同比涨幅扩大了0.5%。可以说,8月的金华房价,各项指数表现均颇为抢眼。

不过,值得指出的是,金华房价环比涨幅扩大,主要体现在自己与自己相比的纵向比较上,横向比,相比一线城市和合肥、厦门、苏州、南京以及杭州的楼市狂飙,金华的房价和整体市场还是稳定的。比如同样是8月份的一手商品住宅环比涨幅,金华上涨0.8%,宁波上涨1.2%,温州低于金华,为0.2%。而杭州的环比涨幅是3.3%,同比去年8月的涨幅更是惊人的22.2%,相当于在杭州买房,今年8月买比去年8月要涨价22%以上。而金华的同比涨幅为3.5%,基本上在正常的市场波动范围内。

本报记者 严瑾漪

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